Allmänt om realoptioner

Vi lever ständigt med osäkerhet och risker hängande över oss, mycket går att förebygga. Det enda som är säkert är att saker och ting förändras över tid, och det är något vi uppskattar.

Vår ambition är att inte vara statiska. Traditionella fastighetsaktörer kan i många fall betraktas som "statiska". Och det är en egenskap som inte uppskattas i någon större utsträckning av större lokalhyresgäster.

Det är få som behärskar konsten att se osäkerheter och risker som en möjlighet istället för en fara. Skillnaden kan vara att betrakta ett glas som halvtomt eller halvfullt.

Flertalet av dotterbolagen till Pronordic Reexplorer AB är döpta till Realoption och ett nummer. Numret anger vilket specifikt projekt det gäller. Termen realoption kommer från redovisningsområdet. Enligt IFRS-reglerna är en realoption "en icke utnyttjad potential" som ska redovisas, om den har ett värde eller är direkt säljbar.

Det är osäkerheten om framtiden och volatiliteten som gör att en option har ett värde. En option är en rättighet, och inte en skyldighet, att agera i en framtid. Skillnaden mellan finansiella optioner och reala optioner är bland annat att de finansiella optionerna ofta är kontraktsbundna medan reala optioner måste identifieras. Realoptioner har även en underliggande realtillgång (fastighet), det vill säga en framtida potential.

De vanligaste realoptionerna är:

Vänteoptioner är optioner som ger möjlighet att välja om man vill göra en investering nu eller senare. Ett exempel på en vänteoption är om ett företag har möjlighet att bygga ut en byggnad på en tomt nu eller, låt säga om ett år. Då är optionen om man vill bygga nu eller om ett år. Givetvis väljer företaget det alternativ som ger bäst lönsamhet.

Tillväxtoptioner är en option som gör att man genom en investering får möjlighet att expandera ytterligare. Ett exempel kan vara en investering som kanske inte är så lönsam som verksamheten skulle önska, men att tillväxtoptionen gör att den kan bli det. Det skulle exempelvis kunna vara ett fastighetsköp, som i sin tur ger möjligheter till utbyggnad av fastigheten.

Flexibilitetsoptioner är när man genom flera investeringar skapar en flexibilitet för företaget. Optionen innebär att företaget i framtiden kan se vilken av investeringarna som gett bäst resultat. En flexibilitetsoption kan vara när ett fastighetsföretag köper fastigheter i olika länder för att man vet att marknaden är osäker och att man genom dessa köp ger företaget en god flexibilitet. Exitoptioner är att man har möjlighet att avsluta en investering om den inte skulle ge förväntat resultat. Det kan exempelvis vara att man köper en fastighet och har en exitoption att avsluta affären om lönsamheten understiger en viss förutbestämd summa.

Lärandeoptioner innebär att företaget genom en affär får information som kan utgöra underlag för beslut om framtida investeringar. Om man överväger att köpa ett stort fastighetsbestånd på en okänd marknad kan man genom att köpa en mindre fastighet skaffa sig information som kan ligga till grund för nya beslut.

I fastighetsbranschen handlar det ofta om att bygga nu eller i framtiden, alltså en så kallad vänteoption. Man jämför värdet av en investering nu med värdet av en investering i framtiden. Sedan väljer man det alternativ som man anser kommer att vara mest lönsamt.

Om man väljer att investera nu kostar det inte enbart pengar. Men går också miste om värdet på vänteoptionen. Om man lägger till begränsningar vid byggande såsom detaljplaner och bygglov innebär det att värdet av vänteoptionen minskar.

Om en verksamhet har en bra inställning till realoptioner kan även det strategiska handlandet utvecklas. Detta genom att förhållningssättet gör att man får större visioner och fler alternativ och att det skapar en bra övergång från de strategiska besluten till de taktiska planerna.

Genom att konstruera en köpoption som har samma parametrar som vår investeringsmöjlighet kan vi bedöma värdet på en investering.

Det är givetvis svårt att veta hur investeringens värde kommer att förändras över tid. Med andra ord kan man säga att det är svårt att förutse volatiliteten för realoptioner. Tiden har en stor inverkan på variansen. Ju längre tid desto högre varians. Därför delar man in variansen i olika perioder som kan kallas kumulativ varians.

Vid optionsvärdering används avkastning, istället för resultat, samt standardavvikelse, istället för varians. Det här sättet att fastslå standardavvikelsen för en investering kan delas in i tre olika steg:

Först fastslår man att variansen motsvarar avkastningen per period. Därefter multipliceras variansen med antalet perioder för att få fram den kumulativa variansen. Slutligen tar man roten ur den kumulativa variansen för att räkna fram det som kallas ”quantity cumulative volatility”.